Syksyn kuntokartoitus helpottaa ikkunakunnostusten budjetointia

Syksyllä tehty kuntokartoitus antaa taloyhtiölle selkeän pohjan ensi vuoden budjetointiin

Monessa taloyhtiössä ensi vuoden korjausbudjetti hahmotellaan hallituksen kokouksissa jo loppusyksynä, mutta ilman ajantasaista tietoa ikkunoiden ja ovien kunnosta päätökset perustuvat helposti arvauksiin. Syksyn kuntokartoitus tuo päätöksenteon tueksi konkreettisen, dokumentoidun kuvan siitä, missä kunnossa rakennuksen ikkunat ja ovet todella ovat. Kartoituksen pohjalta hallitus ja isännöitsijä voivat arvioida korjaustarpeet, priorisoida kiireellisimmät kohteet ja varata budjettiin realistisen summan. Tämä vähentää yllättäviä lisäkustannuksia ja antaa aikaa kilpailuttaa työt huolella ennen tulevien urakoiden toteutusta.

Miksi kuntokartoitus kannattaa tehdä juuri syksyllä?

Syksy on usein hyvä hetki kuntokartoitukselle, koska lämmityskauden alkaessa ikkunoiden ja ovien puutteet voivat tulla selvemmin esiin. Veto, huurtuminen ja lämpöhukka voivat korostua juuri silloin, kun lämpötilaerot sisä- ja ulkoilman välillä kasvavat. Näin kartoitus tavoittaa juuri ne kohteet, joissa tiivistykset, heloitukset tai puurakenteet vaativat huomiota ennen kuin ongelmat pahenevat talven aikana. Samalla ajoitus tukee taloyhtiön talousrytmiä, koska tulokset ovat käytössä hyvissä ajoin ennen seuraavan vuoden talousarvion ja PTS-suunnitelman laadintaa.

Kun kartoitus tehdään syksyllä, taloyhtiölle jää myös riittävästi aikaa kilpailuttaa urakoitsijat rauhassa ja varata työt kevään tai kesän toteutukseen. Kiireessä tehdyt päätökset johtavat usein siihen, että vaihtoehtoja ei ehditä vertailla kunnolla, ja taloyhtiö saattaa päätyä kalliimpaan tai kestämättömämpään ratkaisuun. Ajoissa aloitettu prosessi antaa hallitukselle myös mahdollisuuden viestiä asukkaille tulevista töistä hyvissä ajoin.

Mitä ikkunoiden ja ovien kuntokartoitus sisältää?

Kattavassa kuntokartoituksessa rakennuksen ikkunat ja ovet käydään läpi sovitussa laajuudessa, jotta niiden kunnosta saadaan dokumentoitu kokonaiskuva. Tarkastuksessa arvioidaan tyypillisesti seuraavia asioita:

• Puurakenteiden kunto, mahdolliset lahovauriot ja karmien tiiviys
• Lasituksen ja tiivistysten toimivuus sekä mahdolliset vedon aiheuttajat
• Heloitusten, saranoiden ja lukitusten kunto ja säädettävyys
• Maalipinnan ja pintakäsittelyn kestävyys sään rasitukselle
• Pääovien, ulko-ovien ja parvekeovien erityispiirteet ja käyttökuormitus

Groma Oy:n pitkä kokemus vuodesta 1988 lähtien näkyy siinä, että kartoituksessa osataan erottaa aidosti korjausta vaativat vauriot pelkästä pintakosmetiikasta. Tämä on tärkeää, koska monessa tapauksessa alkuperäiset ikkunat ja ovet voidaan kunnostaa täysin toimiviksi, vaikka ensivaikutelma kunnosta olisi huolestuttava.

Kuntoluokitus ja 5 vuoden suositukset päätöksenteon tukena

Kuntokartoituksen tuloksena syntyy kuntoluokitus, joka jäsentää kohteet selkeästi kiireellisyyden mukaan. Raportti sisältää myös kustannusarviot ja viiden vuoden suositukset, joiden avulla taloyhtiö voi suunnitella korjaukset vaiheittain useamman vuoden ajalle. Tämä on erityisen hyödyllistä silloin, kun kaikkia ikkunoita tai ovia ei ole järkevää korjata yhdellä kertaa, vaan työt jaksotetaan taloudellisesti kestävämmiksi urakoiksi. Samalla raportti toimii dokumentoituna perusteluna hallitukselle ja yhtiökokoukselle siitä, miksi tietyt investoinnit ovat tarpeen juuri nyt.

Monissa tapauksissa raportti myös vastaa suoraan kysymykseen siitä, kannattaako ikkunoita ylipäätään uusia. Aiheesta kertoo tarkemmin opas taloyhtiölle ikkunoiden vaihdosta, jossa käydään läpi tilanteita, joissa kunnostus on selkeästi järkevämpi ja edullisempi ratkaisu kuin kokonaan uusien ikkunoiden asentaminen.

Näin kuntokartoitus muuttuu budjetiksi ja aikatauluksi

Kun kuntokartoitus on valmis, hallitus voi siirtää löydökset suoraan ensi vuoden talousarvioon ja PTS-suunnitelmaan. Kustannusarviot auttavat hahmottamaan, kuinka suuri osa budjetista kannattaa kohdentaa ikkunoihin ja kuinka suuri osaan oviin, ja mitkä työt voidaan siirtää myöhemmäksi. Energiatehokkuuden näkökulmasta kannattaa huomioida, että huonokuntoiset ikkunat voivat aiheuttaa merkittävää lämpöhukkaa, mistä kerrotaan tarkemmin viidessä faktassa vanhojen ikkunoiden kunnostuksesta. Ajoissa tehty budjetointi mahdollistaa myös urakan kilpailuttamisen huolella, mikä usein tuottaa parempaa hinta-laatusuhdetta kuin kiireessä tehdyt hankinnat.

Huoltosopimus täydentää kuntokartoituksen hyödyt

Yksittäinen kuntokartoitus antaa hyvän lähtötilanteen, mutta pitkäjänteinen arvon säilyttäminen edellyttää säännöllistä seurantaa. Tämän vuoksi monet taloyhtiöt päätyvät täydentämään kartoituksen huoltosopimuksella, joka pitää ikkunat ja ovet jatkuvasti seurannassa ja ehkäisee ongelmien pahenemisen. Käsityöhön ja Museoviraston hyväksymiin menetelmiin perustuva kunnostustyö säilyttää rakennuksen alkuperäisen ilmeen, mistä kerrotaan lisää artikkelissa siitä, miksi perinteinen käsityö voittaa teollisen tuotannon ovien kunnostuksessa.

Groma Oy palvelee taloyhtiöitä, isännöitsijöitä ja kiinteistöalan toimijoita pääkaupunkiseudulla ja Uudellamaalla. Jos taloyhtiönne haluaa varmistaa, että ensi vuoden budjetti perustuu todelliseen tietoon eikä arvauksiin, kannattaa tutustua Groma Oy:n palveluihin osoitteessa www.groma.fi ja ottaa yhteyttä kuntokartoituksen sopimiseksi hyvissä ajoin ennen talven tuloa.